We zijn al weer ruim 4 jaar bezig om Dorpsplan Langenboom te realiseren.
Eind 2018 ontstond het eerste idee voor dit grote plan en in de loop van 2019 heeft het dorp besloten dat we drie grote ambities willen waarmaken:
- De kerk ombouwen tot kloppend dorpshart inclusief dorpscafé;
- Het sportpark ombouwen tot verenigd sportpark inclusief gezamenlijke clubgebouw, een nieuwe grotere sporthal en padelbanen;
- Op de plek van de Wis appartementen bouwen.
Eind 2021 heeft de gemeenteraad van Mill en Sint Hubert hierop zijn akkoord gegeven. Belangrijk was dat het dorpsplan begrotingsneutraal is. Dat wil zeggen: omdat Langenboom daarna zijn eigen broek kan ophouden kost het de gemeente in de toekomst geen geld meer (met uitzondering van clubgerelateerde subsidies). Het plan heeft dus (op 176.000 euro na) geen effect voor de gemeentebegroting. Dus eigenlijk krijgt ook de gemeente voor de schoolgym “gratis” een nieuwe sporthal.
Sinds dit positieve raadsbesluit zijn we bezig met de verdere uitwerking van de plannen. En het is hoog tijd om daarover een uitgebreide update te geven.
Een korte terugblik in de tijdslijn tot en met 2022
In de afgelopen vier jaar zijn we bezig geweest met alle voorbereidingen om ons mooie dorpsplan te realiseren. Er komt namelijk heel wat bij zulke grote bouwplannen kijken. Tot nu toe hebben we de volgende voorbereidingen uitgevoerd:
2019: Dorpsplan uitwerken met het dorp en de verenigingen
2020: Dorpsplan uitwerken met de gemeente
2021: Toewerken naar besluitvorming gemeenteraad
2022: Diverse projecten uitwerken zoals:
- Omgevingsdialoog voeren;
- Aankoopcontract van de kerk met pastorie;
- Langenboomse Vereniging oprichten;
- Programma van Eisen per vereniging uitwerken;
- Eerste schetsontwerpen kerk en sportpark maken;
- Financiële contracten met de gemeente opstellen;
- Bestemmingsplanonderzoeken en omgevingsdialoog uitvoeren;
- Afwachten huisvestingsbeleid van gemeente Land van Cuijk voor ’t Stekske.
Tot zover de grote lijn tot nu toe. Omdat we ons helemaal kunnen voorstellen dat het bijna teveel is om te kunnen bevatten, hebben we hieronder ook een duidelijk overzicht gemaakt voor de kerk, het sportpark en de appartementen.
De kerk ombouwen tot kloppend dorpshart
Wie en wat komt er in de kerk?
- De sociale verenigingen;
- Café De Misse;
- Een kleine en grotere (feest)zaal.
Wat is klaar?
Met het parochiebestuur en het bisdom is in 2021 een akkoord bereikt over de aankoop van de kerk en pastorie. Vervolgens is het parochiebestuur aan de slag gegaan om de kerk aan de eredienst te kunnen onttrekken. Daarmee wordt een kerkgebouw een normaal gebouw dat voor maatschappelijke activiteiten kan worden gebruikt. De parochianen hebben met deze verandering ingestemd. Overigens kunnen en mogen er straks nog wel kerkdiensten in onze mooie kerk gehouden worden.
Wat is veranderd?
In 2019 was het nog de bedoeling om de kerk uit te bouwen met een nieuw gedeelte. Dat is van de baan. Iedereen krijgt een plek in de kerk. Dat wordt onder andere bereikt door er (voor een deel) een verdieping in te maken. Inbreiding is goedkoper dan uitbreiding en bovendien beter voor de energiekosten.
Wat is uitdagend?
Op dit moment zit Café de Misse in de Wis. Het is voor De Misse niet gemakkelijk om een goed renderende kroeg te zijn. Daarvoor is het aantal bezoekers te laag. Toch komt de Misse straks ook in de kerk. Met de Misse is onlangs afgesproken dat zij – net als nu – enkele kroegavonden open zullen zijn en dat zij gebruik kunnen maken van de zalen. Ook organiseren zij voor Langenboom de grote events, zoals Kermis en Carnaval en kunnen zij ingehuurd worden als je een feest wilt geven.
Daarnaast wordt het voor elke Langenbomer mogelijk om zelf leuke avonden in De Misse of in de zaal te organiseren. Deze mogelijkheid zal in nauw overleg met De Misse verder worden uitgewerkt zodra de opening nadert.
Hoe zit het met het geld?
Voor de verbouwing van de kerk is ongeveer 1 miljoen euro beschikbaar (exclusief btw). Voor de aankoop van de kerk (met pastorie) zijn aparte bedragen gereserveerd; dat hoeft dus niet uit het verbouwingsbudget betaald te worden.
Om in de kerk de kosten van onderhoud en energie te kunnen betalen zullen uitgebreide duurzaamheidsinvesteringen worden gedaan en zal de Pastorie de woonfunctie behouden. Dat levert huur op die aan de sociale functie van de kerk kan worden besteed.
Wat is vanaf nu het tijdspad?
Voordat de verbouwing start zijn de volgende stappen nodig:
- Contracten sluiten met de gemeente: 2023
- Definitieve aankoop kerk en pastorie: 2023
- Bestemmingsplanwijziging: 2023
- Detailontwerp maken en met verenigingen bespreken: 2024
- Start bouw: 2024
Het sportpark ombouwen tot verenigd sportpark
Wie en wat komt er op het verenigd sportpark?
Op het verenigd sportpark aan de bosrand komen SES, TCL, Hippos en alle binnensporten (in een nieuwe sporthal).
Daarnaast heeft de gemeente Land van Cuijk onlangs (eind 2022) geanalyseerd en besloten dat voor “t Stekske de hoogste mate van urgentie geldt om tot een forse ingreep te komen op de kwaliteit van het gebouw ten behoeve van toekomstbestendig basisonderwijs. In gewone taal betekent dit dat nieuwbouw dringend gewenst is.
In lijn met de wensen van het dorp, team ’t Stekske en van scholenkoepel Optimus is die nieuwbouw beoogd op het sportpark. Wat is er mooier dan de schoolkinderen in zo’n groene en sportieve omgeving te laten leren!
Wat is veranderd?
Toen we met het Dorpsplan begonnen was het verenigd sportpark alleen bedoeld voor SES, TCL, Hippos en de binnensporten. Later kwam daar de grote wens van het dorp en ’t Stekske bij om ook een nieuwe school op het sportpark te bouwen. Een wens die inmiddels door de gemeente Land van Cuijk wordt ondersteund.
Dat gaf natuurlijk wel een uitdaging: een school neemt ruimte in en die ruimte moet er wel zijn.
Daarom is in 2022, in overleg met de gemeente, onderzocht of het mogelijk was het sportpark enigszins uit te breiden met aangelegen bosgrond. In eerste instantie leek dit een niet al te grote opgave te zijn, maar begin 2023 bleek dit toch heel moeilijk te worden. Eigen Kweek heeft toen besloten om deze uitbreiding los te laten; het zou alle partijen heel veel tijd gaan kosten om alle procedures te doorlopen, die noodzakelijk zijn om bosgrond te verwerven. Bovendien heeft het hoe dan ook een zeer onzekere afloop.
Dus “ wie niet groot is moet slim zijn “. De architect heeft op ons verzoek een nieuw slim inrichtingsvoorstel getekend. Het grote verschil met het oude plan is als volgt:
Oude plan: Het clubgebouw van SES wordt verbouwd. En naast het bestaande clubgebouw van SES komt een nieuwe sporthal.
Nieuw plan: In de plaats van het bestaande clubgebouw van SES komt totale nieuwbouw met daarin een nieuwe sporthal, nieuwe facilitaire ruimtes en nieuwe kantine.
Wat is klaar?
Na heel veel wikken en wegen en na veelvuldig overleg met SES en TCL ligt dit vernieuwde inrichtingsvoorstel klaar. Op korte termijn gaat een afvaardiging van deze clubs hierover in gesprek met de architect om tot het perfecte plaatje te komen.
Binnenkort (vermoedelijk eind september, communicatie hierover via de clubs) zal over het voorstel worden gestemd door de Algemene Ledenvergadering van SES en TCL. Voorafgaand daaraan zullen diverse +informatieavonden voor de verenigingen worden georganiseerd. Ook zullen we over het voorstel in gesprek gaan met de buurt.
Wat is uitdagend?
De grootste uitdaging voor de bouw van het verenigd sportpark zijn de gestegen bouwkosten. De bouwkosten zijn fors gestegen door 3 oorzaken:
- In Corona-tijd is de wereldwijde vraag naar materialen fors gestegen met daardoor prijsverhogingen in hout, staal, glas, beton, baksteen, kit, kranen, pvc, tegels, dakpannen en isolatiemateriaal.
- Door de oorlog tussen Oekraïne en Rusland zijn de materialen uit die landen duurder geworden. Dat betreft met name staal en aluminium.
- Door de hogere energielasten is de productieprijs van bouwmaterialen fors hoger geworden.
Daarnaast hebben de rekenmeesters ons op het hart gedrukt om extreem duurzaam te bouwen zodat de energielasten voor de verenigingen de komende 40 jaar onder controle blijven. Mede daarom is bij de kerk gekozen voor inbreiding en bij het sportpark voor volledige nieuwbouw. Het bouwen van een totaalgebouw is duurder dan het bouwen van alleen een sporthal maar het is wel een uitgelezen mogelijkheid om te voldoen aan de nieuwe strenge maatstaven van nu als het gaat om duurzaamheid en lage energielasten.
We zijn op dit moment met de gemeente in gesprek over de hoogte van de inflatie-compensatie. Het is goed om te melden dat de betrokken wethouders – Mark Janssen van Gaal (CDA) en Willy Hendriks (Team Lokaal) – beiden bereid zijn om met ons de oplossing te vinden voor de gestegen bouwkosten. Daarover kunnen we op dit moment het volgende mededelen:
De gemeente heeft op al haar bouwprojecten een inflatiecorrectie toegepast. Er is dus geen reden voor de wethouders om dat voor Dorpsplan Langenboom niet te doen.
Daarnaast is Dorpsplan Langenboom voor de gemeente een zeer sociaal en financieel interessant project want het is:
- Kernendemocratie van het hoogste niveau;
- De perfecte kans voor een “Rijke Schooldag” door de nieuwe basisschool, buitenschoolse opvang en het verenigd sportpark te verbinden;
- Het bewijs dat kleine kernen zelfstandig voorzieningen overeind kunnen houden als ze samenwerken. Dat is wat de gemeente wil: zoveel als kan “kerngericht” werken;
- Een kans om extra woningen te bouwen op de huidige plek van ’t Stekske. Woningbouw is topprioriteit voor gemeente Land van Cuijk en financieel aantrekkelijk voor de gemeente en de regio omdat extra woningen ook kinderen, werknemers en OZB oplevert. Toekomst dus.
De bouw van de nieuwe basisschool
Zoals je hebt kunnen lezen, wordt de nieuwe basisschool beoogd op het sportpark. De bouw van de school valt echter niet onder regie van Eigen Kweek / Dorpsplan Langenboom. De gemeente is verantwoordelijk voor de nieuwbouw van scholen en de facilitering van bewegingsonderwijs. Uiteraard zal er wel in nauw overleg met elkaar worden samengewerkt om zowel kosten als overlast te beperken en om de hoogste mate van efficiency en synergie te bereiken.
Wat is vanaf nu het tijdspad?
Voordat de verbouwing start zijn de volgende stappen nodig:
- Algemene ledenvergaderingen SES en TCL: 2023.
- Contracten sluiten met de gemeente: 2023
- Bestemmingsplanwijziging: 2023
- Detailontwerp maken en met verenigingen bespreken: 2024
- Start bouw: 2024
Appartementen op de plek van De Wis
Zodra de nieuwe sporthal klaar is, kan De Wis haar activiteiten beëindigen. Er worden vervolgens appartementen gebouwd op die plek. Dat zal dus naar verwachting op zijn vroegst starten in 2025.
Volgens de laatste uitspraken van de gemeente worden dat 20 appartementen.
Tot slot
Wat is er veel om trots op te zijn! De realisatie van Dorpsplan Langenboom vraagt om een lange adem, dat valt niet te ontkennen. Het is bewonderenswaardig dat iedereen (!) zijn stinkende best doet en blijft doen om alle hobbels en bobbels te nemen. En wat is het knap en bijzonder dat we allemaal ons hoofd koel en ons hart warm houden om zo stap voor stap door te ploeteren naar het einde. En dan staat er ook wat! Iets waar wij, maar vooral onze kinderen, en hun kinderen, de komende 40 jaar van kunnen genieten. Daarom dikke vette complimenten aan alle verenigingen, inwoners, gemeente Land van Cuijk, onze bouwvrienden en alle “stille krachten” die ons voor en achter de schermen bijstaan en ondersteunen. Dank allemaal. Wij gaan door, wij gaan ervoor!
Namens de bestuursleden van Eigen Kweek
Wim Wijdeven, Martijn van Hal, Toon Ermers, Paul Vogels, Elly van Dongen, Bo Pennings,
Ivonne van der Horst
Voorzitter Stichting Eigen Kweek